O arrendamento habitacional em Portugal face ao absurdo

Na série de divulgação do Manifesto POR UMA DEMOCRACIA DE QUALIDADE, republicamos este artigo de Clemente Pedro Nunes, hoje saído no jornal i.

O que se passou nos últimos três anos é uma verdadeira “dança do absurdo”, de que a recente demissão de Helena Roseta é apenas a cereja no topo do bolo. 

 

O arrendamento habitacional em Portugal face ao absurdo

A promoção da habitação para as famílias tem sido uma das preocupações da agenda mediática da atual solução governativa. E, tendo Portugal neste momento uma baixíssima taxa de poupança, inferior a 5% e atingindo um mínimo histórico, faria todo o sentido que o governo promovesse o investimento das poupanças na construção e reabilitação de habitações para alugar, e sem necessidade de recurso à intermediação bancária. Todavia, o que se passou nos últimos três anos é uma verdadeira “dança do absurdo”, de que a recente demissão da arquiteta Helena Roseta é apenas a “cereja no topo do bolo”.

Vejamos os principais episódios desta tragicomédia ainda em cena:

Logo em 2016 surgiu o famigerado “Imposto Mortágua”. Um claro imposto de confisco que penaliza discriminatoriamente quem colocou as suas poupanças para dar habitação a famílias portuguesas! Mesmo que estas estejam alugadas por rendas baixíssimas e congeladas por lei, como por exemplo um T4 nas Avenidas Novas por 170 Euros mensais!

Mas se o imóvel estiver alugado para bar de alterne, então já não paga o Imposto Mortágua. E aqui o absurdo atinge o insulto à inteligência de qualquer pessoa bem formada!

Também em 2016 foi decidido eliminar o subsídio de renda a atribuir aos inquilinos com carências económicas para estes poderem pagar a “renda acessível” que havia sido definida pelo próprio governo. Ou seja, os proprietários são condenados a continuarem a receber apenas rendas ridiculamente baixas e a substituírem-se à Segurança Social…

Face a tamanhos absurdos, o próprio Fernando Medina facultou em 2018 um desconto no IMI em Lisboa às casas arrendadas para habitação, dando assim um ligeiro alívio fiscal às vítimas do Imposto Mortágua.

Mas agora, com a terceira e última prestação do IMI para pagar, verifica-se que mais de metade dos proprietários a quem a CML já confirmou este desconto, nada beneficiaram porque a Autoridade Tributária alega não ter tido tempo para o processar. Mais uma vez a arbitrariedade da máquina fiscal a triturar os contribuintes.

Entretanto, para tentar dissimular esta verdadeira perseguição, a secretária de Estado da Habitação começou a anunciar incentivos fiscais para quem fizesse novos arrendamentos por prazos mais longos. Pois é, o leitor leu bem. Quem recebe rendas ridículas por contratos vitalícios, tem que pagar o Imposto Mortágua, mas queriam agora convencer os novos investidores a porem o seu dinheiro em casas para arrendar.

Mas o absurdo não acaba aqui. Como não houve acordo entre os partidos da geringonça, mesmo estes incentivos ficaram sem efeito. Terá sido isto que terá provocado a recente demissão de Helena Roseta do Grupo de Trabalho da Habitação.

Mas o esbulho contra os investidores em habitação continua; e foi determinado em 2018 que os contratos de arrendamento livremente assinados entre as partes para terem prazo certo, fossem prolongados arbitrariamente até março de 2019. Depois, com eleições à porta, a coisa será certamente prolongada por tempo indefinido.

Em termos constitucionais, é legítimo perguntar como é que o Presidente da República, ilustre jurista, consegue pactuar com estes atropelos flagrantes ao direito de propriedade e com a interferência arbitrária do Estado na livre contratação entre entidades privadas.

Com tudo isto, como é evidente, o investimento privado para aluguer de habitação a longo prazo está em mínimos históricos. E as jovens famílias são as grandes vítimas dum “mercado” em que é o próprio Estado a impedir que o aumento da oferta se verifique. E consequentemente os poucos que ainda investem têm que se precaver nos novos arrendamentos dos brutais riscos políticos que correm, criando-se assim um círculo vicioso que a todos prejudica. É a destruição programada da economia social de mercado.

Situações absurdas como esta são incompatíveis com uma Democracia de Qualidade. Porque impedem as poupanças dos portugueses de serem investidas em Portugal. E explicam porque é que países como a Polónia, que quando da queda do comunismo tinham rendimentos per capita de menos de metade do dos portugueses, nos irão ultrapassar já em 2019!

Por isso, convidamos o leitor a assinar a petição http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=voto-cidadania, a fim de que os eleitores possam ter uma palavra na escolha personalizada dos deputados à Assembleia da República, assim melhorando a qualidade da nossa democracia.

Clemente PEDRO NUNES
Professor Catedrático do Instituto Superior Técnico
Subscritor do Manifesto Por Uma Democracia de Qualidade
NOTA: artigo publicado no jornal i.

A destruição do investimento na habitação

Na série de divulgação do Manifesto POR UMA DEMOCRACIA DE QUALIDADE, republicamos este artigo de Clemente Pedro Nunes, hoje saído no jornal i.

O governo criou um imposto de confisco, designado popularmente por “imposto Mortágua” e destinado exclusivamente a imóveis para habitação. Sim, caro leitor. Se tiver uma casa alugada a uma família, mesmo com contrato vitalício, tem de pagar o imposto Mortágua. Mas se tiver alugado para um bar de alterne, estará isento!

Obra parada

A destruição do investimento na habitação

Um dos fundamentos da economia social de mercado é a mobilização das poupanças para investimentos social e economicamente eficientes. Por isso, desde os inícios do séc. XX e até 1974, a promoção imobiliária para habitação foi em Portugal uma das aplicações diretas das poupanças das famílias e das pequenas empresas.

Em 1975, o processo revolucionário então em curso manteve o congelamento das rendas em Lisboa e no Porto, que já vinha do Estado Novo, e alargou-o a todo o país mesmo, com uma inflação anual acima dos 20%! O que arruinou os proprietários que, ao longo das décadas de 80 e 90 do século passado, se viram obrigados a vender ao desbarato os seus imóveis para não caírem na insolvência, devido a uma legislação que tornara os custos da manutenção dos edifícios mais altos do que as rendas congeladas por lei. Isso levou à ruína de muitas zonas urbanas e acabou com o investimento para arrendar. Ou seja, uma política de pretensa proteção social dos “inquilinos vitalícios” entregou aos bancos o encargo de financiarem em exclusivo a promoção imobiliária.

Face à degradação dos imóveis arrendados, a nova lei de 1992 permitiu a celebração de contratos de arrendamento com prazo certo, bem como a atualização periódica das rendas em função da inflação. Mas o valor extremamente baixo das rendas dos mais de 200 mil contratos habitacionais vitalícios estabelecidos antes de 1992 fazia com que a respectiva gestão continuasse a ser um verdadeiro suplício. E isso impedia novos investimentos para arrendar, pois permanecia bem viva a espada de Dâmocles do congelamento de rendas.

Os efeitos tenebrosos que esta política teve nos bancos nacionais são bem conhecidos. Forçados politicamente a dar crédito para compra de habitação às famílias das classes médias com prazos de empréstimo de 40 anos, mas dispondo apenas de fontes de crédito a cinco anos, os bancos criaram o caldo de cultura para o colapso que os atingiria com a crise financeira de 2008.

Para permitir a retoma do investimento direto de poupanças em habitação, foi criada a lei de 2012, que visava resolver progressivamente o fardo económico das rendas degradadas herdadas do período do “congelamento gonçalvista”. E essa lei permitiu, de facto, uma notável recuperação do património urbano, bem visível nas grandes cidades, e potenciar também o forte boom turístico de que Portugal tem beneficiado graças à instabilidade vivida nos principais destinos turísticos do Mediterrâneo e do Médio Oriente.

Quando o atual governo chegou ao poder, em finais de 2015, herdou assim uma notável recuperação urbana a par das consequências duma procura turística que ultrapassava tudo o que se podia ter imaginado em 2012.

Face a este novo quadro, o governo tomou em 2016 duas medidas desastrosas para a confiança de qualquer investidor: 

– Decidiu abolir os subsídios de renda previstos na lei de 2012 para apoiar os inquilinos com dificuldade em pagar as rendas sociais estabelecidas pela própria lei, obrigando assim os proprietários a continuarem a fazer assistência social num horizonte a perder de vista;

– Criou um imposto de confisco, designado popularmente por “imposto Mortágua” e destinado exclusivamente a imóveis para habitação.

Sim, caro leitor. Se tiver uma casa alugada a uma família, mesmo com contrato vitalício, tem de pagar o imposto Mortágua. Mas, se tiver alugado para um bar de alterne, estará isento!

Sempre fiquei na dúvida se os proponentes desta lei se aperceberam da monstruosidade social do que legislaram. Mas pelo menos uma pessoa da atual maioria se apercebeu: o presidente da Câmara de Lisboa. Fernando Medina resolveu fazer um desconto no IMI para quem for proprietário de casas arrendadas para habitação, ou seja, precisamente as vítimas do imposto Mortágua. Mas só em Lisboa estas têm uma ligeira compensação. Resumindo, uma total e absurda contradição interna das políticas de habitação!

E agora, perante a quebra do investimento para arrendar, o governo mantém o imposto Mortágua e fez mais dois avanços no sentido de regressar ao “congelamento das rendas”: 

– Tornar vitalícios os contratos temporários para inquilinos maiores de 65 anos; 

– Bloquear as ações de despejo.

Face a esta calamidade anunciada, os incentivos da redução do IRS para contratos de arrendamento a mais de dez anos nada significam e o investimento para arrendar continua parado. E a monstruosa burocracia de concursos públicos para a seleção de candidatos para atribuição de “rendas acessíveis “ em imóveis privados retira qualquer vantagem a esta proposta. Pelo que as famílias à procura de casa não encontram habitações para arrendar, o que agrava os problemas sociais e demográficos do país.

Como, por outro lado, os bancos dão aos aforradores taxas negativas, estes, em desespero, vão investir em fundos que, provavelmente, vão financiar economias estrangeiras em vez de promoverem a habitação em Portugal. E isto num país terrivelmente descapitalizado! Mas certamente que o ministro Mário Centeno, agora também presidente do Eurogrupo, estará atento a este desastre na aplicação das poupanças dos portugueses que irá arruinar de novo a estabilidade do próprio sistema bancário. E desacreditar ainda mais a qualidade da nossa democracia. 

Clemente PEDRO NUNES
Professor Catedrático do Instituto Superior Técnico
Subscritor do Manifesto Por Uma Democracia de Qualidade
NOTA: artigo publicado no jornal i.

A habitação, o Estado e a qualidade da democracia

Na série de divulgação do Manifesto POR UMA DEMOCRACIA DE QUALIDADE, republicamos este artigo de Clemente Pedro Nunes, hoje saído no jornal i.

O adequado funcionamento do mercado de arrendamento é, assim, um instrumento precioso na eficiência da utilização dos recursos financeiros.

A habitação, o Estado e a qualidade da democracia

Portugal tem um sector de habitação vasto e complexo que, no seu conjunto, tem uma enorme influencia no sucesso económico e na estabilidade financeira do país.

Desde logo, porque o país tem, além das designadas “primeiras habitações”, um número muito elevado de “segundas habitações”, e ainda dispõe de muitas “habitações de turismo” destinadas tanto a cidadãos nacionais como estrangeiros, incluindo também emigrantes nacionais que são normalmente residentes em países estrangeiros.

Apesar da muito elevada importância económica e financeira das duas últimas vertentes, foi no primeiro sector, as “primeiras habitações permanentes”, que o Estado se preocupou em intervir politicamente ao longo dos últimos 130 anos.

Na III República, o paradigma seguido foi o de fomentar a aquisição de casa própria, a maior parte das vezes com recurso ao crédito bancário. De facto, desde 1974 que os novos arrendamentos para habitação têm tido um papel secundário que só a grave crise financeira de 2011 veio de novo relançar através duma lei, inspirada pela troika, que teve como objectivo racionalizar uma situação de congelamentos/degradação de muitos milhares de rendas antigas, cujo valor era claramente incapaz de permitir que os proprietários fizessem a adequada manutenção do património edificado.

Note-se que, em termos financeiros, o principal objectivo da dinamização do mercado do arrendamento é o de, em simultâneo, diminuir o endividamento bancário das famílias que desejam uma habitação e dispõem de pouco capital, ao mesmo tempo que incentiva os aforradores a investirem directamente num património remunerado através das respectivas rendas.

O adequado funcionamento do mercado de arrendamento é, assim, um instrumento precioso na eficiência da utilização dos recursos financeiros, bem como na estabilidade social dos agregados familiares.

Pode já hoje dizer-se que a última Lei do Arrendamento Urbano permitiu uma dinamização e racionalização do mercado de habitação das grandes cidades portuguesas, como não se via desde os anos 60 do século passado.

Isso conduziu também a uma requalificação apreciável de muitas habitações, sendo hoje possível encontrar para alugar em zonas centrais de Lisboa T2 renovados a 320 euros e T3 a 475 euros.

Estes valores estão muito abaixo daquilo que era possível encontrar há dez anos, o que claramente revela que o mercado está, de facto, a funcionar em benefício da sociedade em geral.

Por isso, não se entende a proposta recente dum grande partido político para se “utilizar verbas da Segurança Social para financiar a renovação urbana”, sendo citados como objectivo de rendas valores por vezes superiores àqueles que o mercado já hoje proporciona às famílias.

A qualidade da democracia exige o conhecimento profundo das matérias de que se trata, bem como “ir ao terreno” recolher os dados concretos para detectar eventuais “falhas de mercado”, se e quando elas efectivamente existirem.

Não é manifestamente esse, hoje, o caso no mercado de arrendamento para habitação, onde de resto as autarquias têm já uma actuação muito significativa no segmento social.

Investir largas dezenas de milhões de euros dos recursos da Segurança Social numa tentativa para distorcer um “mercado que funciona com grande liquidez e transparência “ é um duplo risco: põe-se em causa a solidez do património que assegura a sobrevivência futura dos reformados, pois as rentabilidades irão estar, na prática, muito abaixo do previsto, e afastam-se os investidores privados, que têm investido verbas importantes neste sector, apesar da grave crise que o afectou .

Mas, já agora, a atenção política em matéria de “gestão da habitação” deverá centrar-se também na área das despesas aceites em sede de IRS como custos fiscais para quem investiu no arrendamento.

De facto, se um proprietário tiver de ir a tribunal reclamar uma renda que o inquilino não lhe pagou, as despesas com o advogado e as custas judiciais não são aceites como custos fiscais. Nem os honorários dos arquitectos e dos engenheiros que assegurem a conservação do património edificado. Já para não falar no computador onde tem de passar os recibos das rendas…

É de bradar aos céus!

A qualidade de uma democracia avançada tem também de passar por aqui!

Clemente PEDRO NUNES
Professor do Instituto Superior Técnico

NOTA: artigo publicado no jornal i.